各行业项目管理指南 · 建筑、工程与房地产
建筑项目管理：阶段、角色、工具与技巧
建筑项目管理是对建筑或土木工程项目从最初构想到移交的全过程进行规划、协调和控制，确保项目安全、按商定质量、按时并在预算内交付。它与大多数项目工作不同，因为其产出是在特定场地上建造的一次性实体资产，由通过合同联系在一起的多家独立公司组成的临时团队完成。
要点总结
- 建筑项目管理由多家独立公司组成的临时团队，推动一次性实体资产经历设计、采购、施工和移交。
- 合同和采购模式决定了由谁承担风险，因此项目经理必须像了解施工进度计划一样了解它们。
- 大多数项目是混合型的：整体采用阶段关口，现场采用精益计划，设计阶段采用迭代循环。
- 在现场使用专业的现场管理和 BIM 工具，并使用 Wrike 等平台进行跨项目的规划、审批和报告。
建筑项目管理的独特之处
每个建筑项目都是一个原型：新的场地、新的设计，通常还有新组合的设计方、承包商和供应商。项目经理必须通过合同而非行政管理来协调这些公司，同时还要应对办公室类项目很少遇到的各种制约。
- 安全与法律。 建筑业是高危行业，因此健康与安全规划是一项法定义务，而非可有可无的附加项。例如在英国，《2015 年建筑（设计与管理）条例》（CDM Regulations 2015）为业主、首席设计师和总承包商规定了具体职责。
- 许可与审批。 规划许可（或分区审批）、建筑法规或建筑规范的审批，以及公用设施接驳都位于关键路径上。
- 合同决定行为。 采购模式和合同形式（设计-招标-建造、设计-建造、施工管理、NEC、JCT、FIDIC、AIA）决定了由谁承担哪些风险以及如何对变更进行估价。
- 实体施工顺序。 工作遵循严格的逻辑：先地基后框架，先框架后围护结构，先围护结构后室内装修。您不可能在第一个冲刺完成屋顶，在第五个冲刺才完成地基。
- 天气、地质和供应链。 未知的地质条件、天气以及开关柜、电梯和幕墙板等长周期采购项是导致延误的主要原因。
- 相关方众多。 业主、出资方、最终用户、邻居、地方政府、保险公司和公用事业公司都有发言权。
关于这份工作的个人层面（职责、技能和职业路径），请参阅我们的 建筑项目经理 岗位指南。
建筑项目的阶段
不同国家对各阶段的命名不同（英国采用 RIBA 工作计划，美国通常采用 AIA 设计阶段），但整体流程大致相同。
| 阶段 | 主要工作 | 关键输出 |
|---|---|---|
| 1. 设计前期（立项与可行性研究） | 业主明确需求、预算和场地；对各方案进行测试并开展可行性研究 | 商业论证、 可行性研究、项目简介、概要预算 |
| 2. 设计 | 由建筑师和工程师进行概念设计、深化设计和技术设计；提交规划或分区申请 | 设计图纸和规格说明、规划许可、成本计划更新 |
| 3. 施工前期 | 可建造性审查、施工进度计划编制、物流和现场布置规划、风险及健康与安全规划 | 施工进度计划、物流计划、施工阶段计划、风险登记册 |
| 4. 采购 | 主合同和分项工程招标、评标、为长周期采购项下单 | 招标文件、已签署的合同、采购进度表 |
| 5. 施工 | 现场施工，从前期准备工程和下部结构到框架、围护结构、机电设备和装饰装修 | 进度报告、RFI、报审资料、变更、计量估价、检查记录 |
| 6. 调试与竣工收尾 | 机电设备测试与调试、缺陷整改（尾项清单）、移交文件、实际竣工、缺陷责任期 | 运维手册、竣工图、健康与安全档案、竣工证书、最终结算 |
建筑项目中的关键角色
| 角色 | 主要职责 |
|---|---|
| 业主 / 建设单位 | 为项目出资、提出要求、做出关键决策，并承担健康与安全方面的法律责任 |
| 业主方项目经理（业主代表） | 代表业主，管理设计团队和承包商，控制范围、预算和进度 |
| 建筑师 / 主设计师 | 主导设计、协调其他设计方，在较小的项目中通常还负责合同管理 |
| 工程师（结构、土木、机电） | 设计结构、土方工程和建筑设备系统 |
| 造价顾问 / 工料测量师 | 编制成本计划、管理招标、对已完工程和变更进行估价、确认最终结算 |
| 总承包商 | 规划并建造工程、管理分包商、负责现场运营 |
| 承包商项目经理和现场经理 | 负责现场的进度、劳动力、材料、质量和安全 |
| 分包商和供应商 | 交付钢结构、机电、轻质隔墙和装饰装修等分项工程 |
| 建筑监管 / 规范检查员 | 检查是否符合建筑法规或规范 |
使用 RACI 矩阵 明确审批职责：谁签批设计变更、谁可以发出变更指令、谁验收已完成的分项工程。
适合建筑行业的方法论
| 方法 | 适用场景 | 使用方式 |
|---|---|---|
| 瀑布 / 阶段关口 | 几乎所有建筑项目的整体层面 | 固定的设计阶段，进入下一阶段前需业主签批；请参阅 瀑布式项目管理 |
| 关键路径法 | 包含数百项关联活动的施工进度计划 | 找出决定竣工日期的活动序列；请参阅 关键路径法 |
| 精益建造与末位计划者体系 | 存在众多相互依赖工种的现场 | 各工种协同制定计划，编制每周工作计划并跟踪计划完成百分比（PPC）；请参阅 精益项目管理 |
| 敏捷 | 设计阶段、室内装修分项以及项目周边的数字化工作 | 短设计周期，业主频繁评审；请参阅 建筑行业中的敏捷 |
| 挣值管理 | 大型项目或公共资金项目 | 对照基准衡量进度和成本；请参阅 挣值管理 |
大多数实际项目是混合型的：采用阶段关口的总进度计划，现场采用精益计划，设计阶段采用短迭代循环。
必备文档与模板
| 文档 | 目的 | 模板 |
|---|---|---|
| 项目简介或章程 | 记录业主的目标、预算和制约因素 | 项目章程模板 |
| 成本计划和估算 | 按分部分项编制、在每个阶段更新的成本计划 | 项目成本估算模板, 预算模板 |
| 施工进度计划 | 已排序的活动、工期、依赖关系和里程碑 | 甘特图模板, 项目进度表模板 |
| 工作分解结构 | 将工程分解为分项和分部 | 工作分解结构模板 |
| 风险登记册 | 地质、设计、进度、安全和供应风险及其负责人 | 风险登记册模板 |
| 变更日志 | 记录已发出指令的变更并为其定价 | 变更请求模板 |
| 招标邀请 | 邀请承包商和供应商为某个分项报价 | RFQ 模板 |
| 经验教训 | 记录下一个项目中应沿用或避免的做法 | 经验教训模板 |
除此之外，建筑项目还依赖于行业特有的记录：RFI 日志、报审资料登记册、施工日志、施工方案和风险评估、检验与试验计划，以及缺陷整改清单。
建筑项目管理 KPI
| KPI | 衡量内容 | 典型应用 |
|---|---|---|
| 进度绩效指数（SPI） | 挣值除以计划价值 | 对施工进度拖延的早期预警 |
| 成本绩效指数（CPI） | 挣值除以实际成本 | 预测最终成本；请参阅 成本绩效指数 |
| 变更单占合同金额的百分比 | 已批准变更的金额与原合同金额之比 | 设计质量和范围控制 |
| RFI 回复时间 | 从提出 RFI 到获得答复的天数 | 设计团队的响应速度 |
| 计划完成百分比（PPC） | 已承诺的每周任务中完成的比例 | 末位计划者体系下短期计划的可靠性 |
| 事故频率 | 每工时应报告的事故数 | 现场安全绩效 |
| 缺陷 / 尾项清单关闭率 | 已关闭缺陷数与已提出缺陷数之比 | 移交准备情况 |
常见挑战及应对方法
建筑项目管理软件
建筑团队通常会组合使用两类软件。专业建筑平台负责现场工作：图纸和文档控制、RFI 和报审资料、施工日志、在平板电脑上进行检查和缺陷整改，以及 BIM 模型协调和用于大型关键路径进度计划的专业排程工具。在此之上，再由一个通用项目管理平台负责业主方的项目组合、设计管理、审批、报告以及每个项目周边的办公室工作。
- 带依赖关系和基准的甘特图。
- 用于变更和设计签批的请求与审批工作流。
- 为董事和业主汇总多个项目的仪表板。
- 为顾问和分包商等外部合作伙伴提供访问权限。
- 与文档存储和财务系统集成。
对于这一协调层， Wrike 是 我们的工具排名中最强大的一体化选择，提供甘特图、工作负荷视图、自定义请求表单和跨项目仪表板。请将其与承包商已在使用的现场和 BIM 工具搭配使用，而不要试图让一款产品包揽一切。
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常见问题
什么是建筑项目管理？
建筑项目管理是对建筑或土木工程项目从立项到移交的全过程进行规划、协调和控制，确保项目安全、保质、按时并在预算内交付。
建筑项目管理有哪些阶段？
常见的划分是设计前期、设计、施工前期、采购、施工以及调试与竣工收尾。英国的 RIBA 工作计划和美国的 AIA 阶段对类似的阶段使用了不同的名称。
建筑项目管理计划包括哪些内容？
范围和目标、采购策略、施工进度计划、成本计划、风险登记册、健康与安全安排、质量计划、沟通计划以及变更控制程序。
施工管理和建筑项目管理有什么区别？
施工管理通常是指一种特定的采购模式，由施工经理代表业主协调各个独立的分项合同。建筑项目管理则是统筹整个项目的更广泛的学科。
建筑项目管理中会使用敏捷吗？
会，主要用于设计、室内装修和计划周期中，通常与末位计划者体系等精益方法结合使用。整个项目通常仍采用阶段关口。请参阅 建筑行业中的敏捷.
建筑项目管理中的末位计划者体系是什么？
一种精益计划方法：由实际执行工作的人员（末位计划者）做出可靠的每周承诺，提前检查制约条件，并衡量计划完成百分比。
建筑项目管理中哪些 KPI 最重要？
进度和成本绩效（SPI 和 CPI）、变更单占合同金额的比例、RFI 回复时间、安全指标和缺陷关闭率是最常用的指标。
建筑项目管理使用哪些软件？
大多数公司会将用于现场工作、文档控制和 BIM 的专业建筑软件，与 Wrike 等用于项目组合规划、审批和报告的通用项目管理平台结合使用。
哪些认证对建筑项目管理有帮助？
常见的选择包括 PMP、PRINCE2、英国皇家特许建造学会（CIOB）会员资格、美国 CMAA 的注册施工经理（CCM）资格以及精益建造培训。
建筑项目管理中的风险管理如何运作？
按阶段识别风险，指定负责人和应对措施，尽可能为其定价，并在例会上进行审查。NEC 等合同形式还采用早期预警机制来快速暴露风险。
建筑项目管理中的变更单是什么？
变更单（或工程变更）是改变合同工程范围、成本或工期的正式指令。应在施工前完成定价和审批。
建筑项目管理中的竣工收尾包括哪些工作？
测试与调试、缺陷整改、移交运维手册和竣工图、实际竣工、缺陷责任期以及最终结算的确认。