業界別プロジェクトマネジメントガイド · 建設、エンジニアリング、不動産
建設プロジェクトマネジメント：フェーズ、役割、ツール、コツ
建設プロジェクトマネジメントとは、建築工事や土木工事のプロジェクトを、最初の構想から引き渡しまで計画、調整、管理し、安全に、合意された品質で、期限内かつ予算内に完成させることです。成果物が特定の敷地に建てられる一品生産の物理的な資産であり、契約で結ばれた別々の企業からなる一時的なチームによって建設される点で、ほとんどのプロジェクト業務とは異なります。
要点
- 建設プロジェクトマネジメントは、別々の企業からなる一時的なチームで、一品生産の物理的な資産を設計、調達、施工、引き渡しへと進めます。
- 契約と調達方式によって誰がリスクを負うかが決まるため、プロジェクトマネージャーは工程表と同様にこれらも理解しておく必要があります。
- ほとんどのプロジェクトはハイブリッド型です。全体はステージゲート型、現場はリーンな計画、設計は反復的なループで進めます。
- 現場では専門の現場ツールやBIMツールを使い、プロジェクト横断の計画、承認、報告にはWrikeのようなプラットフォームを使います。
建設プロジェクトマネジメントの特徴
すべての建設プロジェクトは試作品のようなものです。新しい敷地、新しい設計、そして通常は新しい組み合わせの設計者、施工者、サプライヤー。プロジェクトマネージャーは、オフィスベースのプロジェクトではめったに直面しない制約の中で、ライン管理ではなく契約を通じてこれらの企業をまとめなければなりません。
- 安全と法令。 建設業は危険度の高い産業であるため、安全衛生計画は任意の追加事項ではなく法的義務です。たとえば英国（グレートブリテン）では、CDM規則2015が発注者、主任設計者、元請施工者にそれぞれ特定の義務を課しています。
- 許認可と承認。 計画許可（または用途地域の承認）、建築規制や建築基準の検査合格、インフラの引き込みは、いずれもクリティカルパス上にあります。
- 契約が行動を左右する。 調達方式と契約形式（設計・入札・施工分離方式、設計施工一括方式、コンストラクション・マネジメント、NEC、JCT、FIDIC、AIA）によって、誰がどのリスクを負い、変更がどのように評価されるかが決まります。
- 物理的な順序。 作業は厳格な論理に従います。躯体の前に地盤、外装の前に躯体、内装の前に外装。最初のスプリントで屋根を仕上げ、5番目のスプリントで基礎を作ることはできません。
- 天候、地盤、サプライチェーン。 不明な地盤条件、天候、そして受配電設備、エレベーター、ファサードパネルなどの長納期品は、遅延の主な原因です。
- 多くのステークホルダー。 発注者、出資者、エンドユーザー、近隣住民、地方自治体、保険会社、インフラ事業者がそれぞれ発言権を持ちます。
この仕事の個人的な側面（職務、スキル、キャリアパス）については、当サイトのガイドをご覧ください： 建設プロジェクトマネージャー の役割。
建設プロジェクトのフェーズ
国によってステージの呼び方は異なります（英国ではRIBA Plan of Work、米国では一般にAIAの設計フェーズを使用）が、流れはおおむね同じです。
| フェーズ | 行うこと | 主なアウトプット |
|---|---|---|
| 1. 設計前（構想とフィージビリティ） | 発注者がニーズ、予算、敷地を定め、選択肢とフィージビリティスタディを検証する | ビジネスケース、 フィージビリティスタディ、プロジェクト概要書、概算予算 |
| 2. 設計 | 建築家とエンジニアによるコンセプト設計、基本設計、実施設計。計画許可または用途地域の申請 | 設計図書と仕様書、計画許可、コストプランの更新 |
| 3. 施工準備 | 施工性レビュー、工程表の作成、物流と現場設営の計画、リスクと安全衛生の計画 | 施工工程表、物流計画、施工段階計画、リスク登録簿 |
| 4. 調達 | 元請契約と専門工事パッケージの入札、入札の評価、長納期品の発注 | 入札図書、締結済みの契約、調達スケジュール |
| 5. 施工 | 準備工事と下部構造から、躯体、外装、設備、仕上げまでの現場作業 | 進捗報告書、RFI、承認申請図書、変更、出来高評価、検査記録 |
| 6. 試運転と完了 | 設備の試験と試運転、手直し（パンチリスト）、引き渡し文書、実質的完成、瑕疵担保期間 | O&Mマニュアル、竣工図、安全衛生ファイル、完成証明書、最終精算 |
建設プロジェクトの主要な役割
| 役割 | 主な責任 |
|---|---|
| 発注者／オーナー | プロジェクトに資金を出し、要件を定め、重要な意思決定を行い、安全衛生に関する法的義務を負う |
| 発注者側プロジェクトマネージャー（オーナーズ・リプレゼンタティブ） | 発注者を代表し、設計チームと施工者を管理し、スコープ、予算、工程をコントロールする |
| 建築家／主任設計者 | 設計を主導し、他の設計者を調整し、小規模な案件では契約管理も担うことが多い |
| エンジニア（構造、土木、設備） | 構造、土工事、建築設備を設計する |
| コストコンサルタント／積算士 | コストプランを作成し、入札を管理し、出来高と変更を評価し、最終精算を合意する |
| 元請施工者 | 工事を計画・施工し、下請業者を管理し、現場を運営する |
| 施工者側プロジェクトマネージャーと現場所長 | 現場の工程、労務、資材、品質、安全を管理する |
| 下請業者とサプライヤー | 鉄骨、機械・電気設備、内装下地、仕上げなどの専門工事パッケージを施工する |
| 建築確認／建築基準検査官 | 建築規制や建築基準への適合を確認する |
承認を明確にするには RACIマトリクス を使いましょう。誰が設計変更を承認するか、誰が変更を指示できるか、誰が完了したパッケージを受け入れるかを明示します。
建設に適した方法論
| アプローチ | 適する場面 | 使い方 |
|---|---|---|
| ウォーターフォール／ステージゲート | ほぼすべての建築プロジェクトの全体レベル | 次に進む前に発注者の承認を得る固定の設計ステージ。参考： ウォーターフォール型プロジェクトマネジメント |
| クリティカルパス法 | 数百の関連アクティビティを含む工程表 | 完成日を決める一連のアクティビティを特定する。参考： クリティカルパス法 |
| リーン建設とラストプランナーシステム | 相互依存する多くの職種が関わる現場 | 各職種が協働で計画し、週次作業計画を作成し、計画達成率（PPC）を追跡する。参考： リーン・プロジェクトマネジメント |
| アジャイル | 設計フェーズ、内装パッケージ、プロジェクトに関わるデジタル業務 | 発注者による頻繁なレビューを伴う短い設計サイクル。参考： 建設業におけるアジャイル |
| アーンドバリューマネジメント | 大規模または公的資金によるプロジェクト | ベースラインに対して進捗とコストを測定する。参考： アーンドバリューマネジメント |
実際のほとんどのプロジェクトはハイブリッド型です。ステージゲート型のマスター工程表に、現場でのリーンな計画と設計での短い反復ループを組み合わせます。
必須の文書とテンプレート
| 文書 | 目的 | テンプレート |
|---|---|---|
| プロジェクト概要書または憲章 | 発注者の目標、予算、制約を記録する | プロジェクト憲章テンプレート |
| コストプランと見積り | 各ステージで更新する部位別コストプラン | プロジェクトコスト見積りテンプレート, 予算テンプレート |
| 施工工程表 | 順序付けられたアクティビティ、所要期間、依存関係、マイルストーン | ガントチャートテンプレート, プロジェクトスケジュールテンプレート |
| WBS（ワーク・ブレークダウン・ストラクチャー） | 工事をパッケージと部位に分解する | WBSテンプレート |
| リスク登録簿 | 地盤、設計、工程、安全、供給に関するリスクと責任者 | リスク登録簿テンプレート |
| 変更ログ | 指示された変更を記録し、価格を算定する | 変更要求テンプレート |
| 見積依頼 | 施工者やサプライヤーにパッケージの価格提示を依頼する | RFQテンプレート |
| 教訓 | 次の案件で繰り返すべきこと、避けるべきことを記録する | 教訓テンプレート |
これらに加え、建設プロジェクトでは業界特有の記録も欠かせません。RFIログ、承認申請図書の登録簿、現場日誌、施工手順書とリスクアセスメント、検査・試験計画、手直しリストなどです。
建設プロジェクトマネジメントのKPI
| KPI | 測定対象 | 主な用途 |
|---|---|---|
| スケジュール効率指数（SPI） | アーンドバリューを計画価値で割った値 | 工程の遅れの早期警告 |
| コスト効率指数（CPI） | アーンドバリューを実コストで割った値 | 最終コストの予測。参考： コスト効率指数 |
| 契約金額に対する変更指示の割合（%） | 当初金額に対する承認済み変更の金額 | 設計品質とスコープのコントロール |
| RFIの回答所要時間 | RFI提出から回答までの日数 | 設計チームの対応力 |
| 計画達成率（PPC） | 約束した週次タスクのうち完了した割合 | ラストプランナーにおける短期計画の信頼性 |
| 事故頻度率 | 労働時間あたりの報告対象事故件数 | 現場の安全パフォーマンス |
| 手直し／パンチリストの解消率 | 指摘された不具合に対する解消済みの不具合 | 引き渡しの準備状況 |
これらは週次の プロジェクト状況報告書 と、月次のクライアント報告書で報告します。後者には次を含めます： Sカーブ （計画対実績の支出）。
よくある課題と対処法
- 着工後の設計変更。 パッケージごとに設計を凍結し、すべての変更を指示前に価格算定し、次を通じて処理します： 変更管理.
- 長納期品の納入遅れ。 各品目が現場で必要になる日から逆算して調達スケジュールを作成し、契約上可能であれば早期に発注します。
- 予見できない地盤条件。 早い段階で地盤調査を依頼し、適切な予備費を確保します。参考： コンティンジェンシー計画.
- 現場での職種間の干渉。 設計段階ではBIMの干渉チェックを、現場では週次の調整会議を活用します。
- キャッシュフローと紛争。 出来高評価、変更、支払いの記録を常に最新に保ち、最終精算は最後にまとめてではなく段階的に合意します。
- 不十分な引き渡し。 試運転、トレーニング、O&M文書は最後の数週間に任せず、施工準備段階から計画します。
建設プロジェクトマネジメントのソフトウェア
建設チームは通常、2種類のソフトウェアを組み合わせます。専門の建設プラットフォームは現場業務を担います。図面と文書管理、RFIと承認申請、現場日誌、タブレットでの検査や手直し管理に加え、BIMモデルの調整や、大規模なクリティカルパス工程表向けの専門スケジューリングツールです。その上位に汎用のプロジェクト管理プラットフォームを置き、発注者側のポートフォリオ、設計管理、承認、報告、そしてあらゆる案件に伴うオフィス業務を担います。
- 依存関係とベースラインを備えたガントチャート。
- 変更や設計承認のための依頼・承認ワークフロー。
- 役員や発注者向けに多数のプロジェクトを集約するダッシュボード。
- コンサルタントや下請業者などの外部パートナー向けのアクセス。
- 文書ストレージや財務システムとの連携。
その調整レイヤーには、 Wrike が最も強力なオールインワンの選択肢です（ 当サイトのツールランキング）。ガントチャート、ワークロードビュー、カスタム依頼フォーム、プロジェクト横断ダッシュボードを備えています。1つの製品ですべてをこなそうとするのではなく、施工者がすでに使っている現場ツールやBIMツールと組み合わせましょう。
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よくある質問
建設プロジェクトマネジメントとは何ですか？
建設プロジェクトマネジメントとは、建築工事や土木工事のプロジェクトを構想から引き渡しまで計画、調整、管理し、安全に、品質を守り、期限内かつ予算内に完成させることです。
建設プロジェクトマネジメントのフェーズは何ですか？
一般的な区分は、設計前、設計、施工準備、調達、施工、試運転と完了です。英国のRIBA Plan of Workや米国のAIAのフェーズでは、同様のステージに異なる名称を使っています。
建設プロジェクトマネジメント計画書には何が含まれますか？
スコープと目標、調達戦略、施工工程表、コストプラン、リスク登録簿、安全衛生体制、品質計画、コミュニケーション計画、変更管理手順です。
コンストラクション・マネジメントと建設プロジェクトマネジメントの違いは何ですか？
コンストラクション・マネジメントは、多くの場合、コンストラクション・マネージャーが発注者のために個別の専門工事契約を調整する特定の調達方式を指します。建設プロジェクトマネジメントは、プロジェクト全体を運営するより広い専門分野です。
建設プロジェクトマネジメントでアジャイルは使われますか？
はい。主に設計、内装、計画のサイクルで使われ、ラストプランナーシステムなどのリーン手法と併用されることが多くあります。プロジェクト全体は通常ステージゲート型のままです。参考： 建設業におけるアジャイル.
建設プロジェクトマネジメントにおけるラストプランナーシステムとは何ですか？
実際に作業を行う人々（ラストプランナー）が信頼できる週次の約束を行い、事前に制約を確認し、計画達成率を測定するリーンな計画手法です。
建設プロジェクトマネジメントで最も重要なKPIは何ですか？
スケジュールとコストのパフォーマンス（SPIとCPI）、契約金額に対する変更指示の割合、RFIの回答所要時間、安全指標、手直しの解消率などが広く使われています。
建設プロジェクトマネジメントにはどのようなソフトウェアが使われますか？
ほとんどの企業は、現場業務、文書管理、BIM向けの専門建設ソフトウェアと、ポートフォリオ計画、承認、報告向けのWrikeなどの汎用プロジェクト管理プラットフォームを組み合わせています。
建設プロジェクトマネジメントに役立つ資格は何ですか？
一般的な選択肢には、PMP、PRINCE2、英国勅許建築協会（CIOB）の会員資格、米国のCMAAによるCertified Construction Manager、リーン建設のトレーニングなどがあります。
建設プロジェクトマネジメントにおけるリスクマネジメントはどのように行われますか？
リスクはフェーズごとに特定され、責任者と対応策が割り当てられ、可能な場合は金額換算され、定例会議でレビューされます。NECなどの契約形式では、早期警告によってリスクを迅速に表面化させる仕組みもあります。
建設プロジェクトマネジメントにおける変更指示とは何ですか？
変更指示（変更）とは、契約工事のスコープ、コスト、工期を変更する正式な指示です。作業を行う前に価格を算定し、承認を得るべきです。
建設プロジェクトマネジメントにおける完了段階では何を行いますか？
試験と試運転、手直し、O&Mマニュアルと竣工図の引き渡し、実質的完成、瑕疵担保期間、最終精算の合意です。